不動産クラウドファンディングに興味を持ちながらも、「そもそもファンドってどうやって作られているの？」「投資した後、自分のお金はどこでどう管理されているの？」「分配金はいつ、どうやって受け取れるの？」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、Jointo αを運営するあなぶき興産が、ファンドの組成から運用中の資産管理、運用終了・分配金支払いに至るまでの全プロセスをわかりやすく解説します。
不動産クラウドファンディングへの投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
ファンドはどうやって生まれるのか
これまで複数の商品化実績のある「エリア分散型ファンド」については、全国主要都市（首都圏、東海、関西、九州）における中古マンションの中から10から20物件を選定し組み合わせることで1つのファンドが組成されます。
あなぶき興産における中古マンションの仕入専用部門が収益性や将来性を査定し、取得基準を満たした物件が対象となります。
複数エリア・複数物件を組み合わせる理由は、リスクの分散です。
1つの物件や1つのエリアに集中するのではなく、地理的にも物件種別においても分散させることで、特定エリアの市況変動や個別物件の空室リスクを軽減する設計になっています。
2026年7月現在、Jointo αでは複数ファンドを並行して運用しております。 不動産を本業とする会社だからこそ、これだけの規模と体制で運用できることが、Jointo αの特徴です。
▶不動産クラウドファンディングのリスクについては『不動産クラウドファンディングに「リスク」はどの程度ある？ 具体例をまとめて解説』こちらで解説しています。
フェーズ①：組成プロセス 物件選定から募集開始まで（約3〜4ヶ月）
物件候補が上がってから募集開始に至るまで、Jointo αでは以下のステップを経ています。所要期間は約3〜4ヶ月です。
STEP 1：対象物件の選定
全国で保有している中古マンションの中からファンドの候補となる物件を選定します。立地・収益性・物件状態など複数の観点から検討を重ねます。
STEP 2：不動産鑑定会社による価格調査（1回目）
候補物件が絞り込まれると、次に第三者である不動産鑑定会社による価格調査を実施します。これは、運営者が恣意的に取引価格を決めることができない仕組みです。
第三者の目による客観的な価格査定を経ることで、投資家にとって適正な条件でのファンド組成を担保しています。
価格調査資料の入手には一定の時間を要するため、この工程が組成期間の大部分を占めます。
STEP 3：取引価格の妥当性審議
価格調査の結果をもとに、取引価格の妥当性について社内審議を行います。
この審議には、内部監査・コンプライアンス室・総務部・業務管理者に加え、法律事務所の弁護士も交えた体制で臨みます。法律専門家が加わることで、独立した視点でのチェックが機能しています。
STEP 4：商品全体の最終審議・承認
取引価格の審議を通過した物件は、続いて利回り・運用期間・リスク項目など、ファンドとして投資家に提供する商品全体について経営層による最終審議を経て承認されます。
「価格の妥当性」と「商品としての妥当性」を切り分けて評価するこの2段階の審議が、見落としのないダブルチェックとして機能しています。
STEP 5：公式サイトでの告知・募集開始
審議を経たファンドは、公式サイトで告知を行い、募集を開始します。出資金の入金受付もこの時点からスタートします。
フェーズ②：運用中 投資家のお金はこう管理されています
匿名組合専用口座（TK専用口座）による分別管理
Jointo αでは、ファンドごとに匿名組合専用口座（TK専用口座）を開設します。
この口座は、投資家の出資金をあなぶき興産の固有財産と分けて管理するためのものです。万が一の際も、投資家の資産と事業者の資産が混在しないよう設計されています。
▶匿名組合契約の仕組みについて詳しくは「不動産クラウドファンディングの匿名組合型・任意組合型とは？」をこちらをご覧ください。
収支管理・出納業務
運用中は、物件の日常的な管理・運営を担うPM会社（プロパティマネジメント会社）からの送金資料をもとに、収支管理・出納業務を行います。
PM会社とは、入居者対応や家賃の集金・送金などを専門的に行う管理会社のことです。あわせて、会計事務所への報告資料提出や財産管理報告書の作成依頼も実施し、適正な管理状態が維持されているかを継続的に確認しています。
フェーズ③：運用終了 分配金が手元に届くまで
不動産鑑定会社による価格調査（2回目）
不動産鑑定会社による価格調査はファンド組成時だけではありません。運用終了の約2ヶ月前にも、売却価格の査定を実施します。
これにより、売却価格もまた第三者の評価に基づいて決定されます。ファンドの入口と出口の両方で独立した鑑定を挟む構造は、運営者が価格を都合よく操作できないことを意味します。
運用終了から分配金支払いまで
運用終了の約2週間前に、投資家の皆さまへ終了予定の通知をお送りします。
運用終了後は、運用状況や期中財務諸表をまとめた財産管理報告書を提出し、運用終了日の約5営業日後に出資金および分配金のお支払いを実施します。
投資家の皆さまにとって、何が安心につながるのか
Jointo αのプロセスで、投資家の皆さまに特に知っておいていただきたい2つの仕組みがあります。
① 「価格は、第三者が決める」という安心感
組成前と売却前の2回、第三者による不動産鑑定会社が価格を査定します。
つまり、ファンドの購入価格も売却価格も、運営者が独断で決めることはできません。
皆さまの資産に関わる価格決定に、常に客観的な第三者の目が入っている。それがJointo αの基本的な姿勢です。
② 「社内だけで決めない」という安心感
取引価格の審議には、法律事務所の弁護士も加わっています。
社内の論理だけで物事が進まないよう、専門家が独立した立場でチェックする体制を整えています。皆さまが「本当に適正な条件のファンドなのか」を確認できる根拠のひとつです。
よくある質問
おわりに
一見シンプルに見える不動産クラウドファンディングのファンドですが、投資家の皆さまに安心してご参加いただくために、数多くのステップと第三者チェックを経て組成・運用されています。
Jointo αは今後も、透明性の高い情報開示を通じて、皆さまとの信頼関係を大切にしてまいります。
▶不動産クラウドファンディングの基本については
「【初心者向け】不動産クラウドファンディングについて徹底解説」をご覧ください。
Jointo αのファンド実績を見てみる
「プロセスはわかった。では実際の結果は？」そんな方は、これまでのファンド運用実績もあわせてご覧ください。償還済みファンドの運用結果や分配金のお支払い状況を公開しています。
▶ [過去のファンド実績はこちら]
