「不動産投資で節税できる」と聞いたことがある方もいるでしょう。結論として節税は可能ですが、仕組みを知らないと、恩恵を十分に受けられない可能性があります。
本記事では、減価償却と損益通算の仕組みを初心者にも分かりやすく解説。デッドクロスや売却時の譲渡所得税といったリスクまで詳しくお伝えします。
さらに、実物不動産投資が向いていない方に向けて、借金不要・10万円から始められる代替手段も紹介します。
不動産投資の全体像について詳しく知りたい方は「不動産投資の種類とメリットとは。向いている人の特徴や成功させるコツも解説」をご覧ください。
- 節税の核心は減価償却で帳簿上の赤字を作り損益通算で所得税・住民税を圧縮する仕組み
- 効果は課税所得900万円超えの高所得者ほど大きく、低所得者にはリスクが見合わないことが多い
- 売却時は保有5年以下で約40%・5年超で約20%の譲渡所得税がかかり出口戦略が重要になる
不動産投資で節税につながる仕組み
不動産投資による節税の核心は、「減価償却」と「損益通算」の組み合わせにあります。この2つの仕組みを正しく理解することで、合法的に所得税・住民税を圧縮できます。
減価償却とは何か
減価償却とは、建物などの固定資産を購入した際、その取得費用を「法定耐用年数（国が定めた資産の使用可能年数）」にわたって分割して経費計上する会計処理です。
ポイントは、減価償却費が「実際にお金が出ていかない経費」であることです。財布からキャッシュは失われないのに、帳簿上は費用として計上できます。そのため、実際のキャッシュフローは黒字でも、帳簿上の不動産所得を赤字にできるのです。
なお、減価償却の対象は建物部分のみです。土地は年月が経過しても価値が目減りしないとされるため、対象外となっています。物件購入時は土地・建物の内訳を明確にしておきましょう。
法定耐用年数は建物の構造によって、以下のとおり定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 | 定額法の償却率 |
|---|---|---|
| 木造（住宅用） | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造（骨格材4mm超・住宅用） | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造（RC・住宅用） | 47年 | 0.022 |
例えば、建物価格2,000万円の新築木造物件を取得した場合、年間の減価償却費は次のとおりです。
この約92万円を22年間、現金支出なしに毎年経費計上できます。
また、中古物件は法定耐用年数が短くなるため、1年あたりの減価償却費が増えます。その結果、短期間で大きな節税効果を得やすいという特性があります。
例えば、法定耐用年数（22年）を超えた中古の木造物件なら、耐用年数は「22年 × 20% ＝ 4年」です。つまり、建物価格を4年で一気に償却できます。
損益通算で所得税が還付される
損益通算とは、複数の所得区分を合算して課税所得を計算する制度です。不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得などほかの所得と相殺できます。
仕組みの流れを整理すると、以下のとおりです。
- 減価償却費などを経費計上 → 不動産所得が帳簿上の赤字になる
- 不動産所得の赤字を給与所得と損益通算（相殺）する
- 課税所得が圧縮され、所得税・住民税が軽減される
- 確定申告後、源泉徴収で払いすぎた所得税が還付される
節税効果をさらに高めるには、青色申告の活用が有効です。ただし、不動産所得で55万円・65万円の青色申告特別控除を受けるには事業的規模などの要件があり、e-Tax提出または電子帳簿保存も必要です。
また、青色申告を行っており、損益通算をしてもなお控除しきれない純損失が生じた場合には、「繰越控除」も可能です。これは一定の要件のもとで、その損失を翌年以後3年間にわたって繰り越して各年分の所得金額から控除できる仕組みです。
さらに、不動産所得の損失のうち、土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は、損益通算の対象になりません。節税目的で物件を選ぶ際は、建物比率の高い物件を選ぶことが有効です。
具体的な節税シミュレーション
実際の数字で、節税効果を確認してみましょう。課税所得900万円超（年収目安：約1,200万円以上）のサラリーマンが不動産所得で年間100万円の赤字が発生したケースで試算します。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 不動産所得の赤字額 | ー100万円 |
| 適用される所得税率 | 33%（課税所得900万円超） |
| 住民税率 | 10%（一律） |
| 所得税の節税額（概算） | 100万円 × 33% ＝ 約33万円 |
| 住民税の節税額（概算） | 100万円 × 10% ＝ 約10万円 |
| 合計節税額（概算） | 約43万円 |
注意：上記はあくまで概算シミュレーションです。実際の節税額は、給与所得控除・社会保険料控除・基礎控除などの各種控除を加味して計算されます。
このように、年間で43万円の節税ができる結果となりました。不動産投資でマイナスが発生した年があっても、このように節税を通じて経済的な打撃を抑えられるのです。
節税できる税金の種類
不動産投資で節税できるのは、所得税・住民税だけではありません。相続税や贈与税の圧縮、さらに法人化による法人税の軽減まで、複数の税目にアプローチできます。
所得税と住民税
前セクションで解説した「減価償却＋損益通算」によって、もっとも直接的に圧縮できるのが所得税と住民税です。
所得税は、所得が増えるほど税率が上がる累進課税（所得に応じて段階的に税率が上がる仕組み）を採用しています。
| 課税所得 | 所得税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 330万円以下 | 10% | 9万7,500円 |
| 695万円以下 | 20% | 42万7,500円 |
| 900万円以下 | 23% | 63万6,000円 |
| 1,800万円以下 | 33% | 153万6,000円 |
| 4,000万円以下 | 40% | 279万6,000円 |
住民税は所得に関わらず一律10%です。課税所得900万円超の方は合計税率が43%（所得税33%＋住民税10%）に達します。
不動産所得の赤字と損益通算して課税所得を圧縮できれば、この43%の税率が節税の対象となります。所得が高いほど節税効果が大きくなるのは、このためです。
累進課税の仕組みにより、同じ100万円の課税所得圧縮でも、税率5%の方の節税額は5万円にとどまりますが、税率33%の方は33万円もの節税が可能です。
相続税と贈与税
不動産を保有していると、現金・預貯金よりも相続税評価額（相続税計算のもとになる評価額）を抑えられる場合があります。現金1億円を相続すれば、課税対象はそのまま1億円です。
一方、同額で購入した賃貸物件は、路線価や固定資産税評価額をもとに計算されるため、相続税評価額が実勢価格（市場での実際の取引価格）を大幅に下回るケースがあります。
賃貸物件の場合、借家権割合（全国一律30%）や賃貸割合がさらに評価額を引き下げるため、現金保有と比較して大幅な評価圧縮が期待できます。現金で保有している場合と比較して、6～7割程度の評価になるケースが一般的です。
ただし、2026年度税制改正大綱（令和8年度）において、重要な変更が盛り込まれました。
同大綱では、2027年1月1日以後の相続等から、課税時期前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産を、原則として通常の取引価額相当額（市場価格）で評価する見直しが示されています。
これにより、相続直前の駆け込み購入による評価圧縮スキームは封じられた形です。
5年以上前から長期保有している物件は従来どおりの路線価評価が維持されるため、相続税対策として活用するなら、長期保有を前提とした計画が今後はより重要になります。
法人税（法人化による節税）
不動産投資の規模が拡大し、課税所得が一定水準を超えると、法人化（資産管理会社の設立）が有効な節税手段です。課税所得が900万円を超えると、個人の所得税率は33%になり、住民税10%を合算した税率は43%に達します。
一方、法人税等の実効税率は約30〜34%にとどまるため、この税率差を生かした節税が可能です。
法人化の判断基準・3つのスキーム比較・設立費用・メリット・デメリットの詳細については、「不動産投資の法人化を徹底解説！判断基準・スキーム・費用まで完全ガイド」をご覧ください。
経費にできる項目一覧
節税効果を最大化するには、計上できる経費を漏れなく把握することが重要です。不動産投資では多くの支出が経費として認められますが、認められないものも存在します。
経費の計上漏れは、毎年の節税額に直接影響します。特に初年度は、不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬・ローンの融資手数料など、購入に伴う諸費用を一括計上できるケースが多く、節税効果が大きくなりやすい年です。
2年目以降はこれらの一時費用がなくなるため、節税額がやや減少する点も頭に入れておきましょう。
計上できる主な経費
不動産投資で経費として計上できる主な項目は以下のとおりです。
- 減価償却費
-
建物の購入代金を、法律で決められた年数（耐用年数）に分けて少しずつ経費にする仕組みです。実際にお金が出ていくわけではないのに経費にできるため、節税効果が大きい項目です。
- ローン利息
-
毎月のローン返済額のうち、「利息」の部分だけが経費になります。「元本（借りたお金そのものを返す部分）」は経費にはならないので注意が必要です。
- 固定資産税・都市計画税
-
不動産を持っているだけで毎年かかる税金です。全額を経費にできます。
- 管理委託料
-
入居者対応や建物管理を管理会社に任せる際の費用です。家賃収入の5%前後が相場とされる傾向があります。
- 修繕費
-
壊れた部分を元の状態に戻すための修理費用は、その年に全額経費にできます。一方で、設備を新しくしたりグレードアップしたりする工事（資本的支出）は、減価償却によって数年に分けて経費にする必要があります。
- 火災保険・地震保険料
-
物件にかけた損害保険の保険料は基本的に全額経費です。ただし、保険期間が長い契約や、掛け捨てでなく積立部分を含む保険の場合は、年ごとに按分したり、資産として計上したりする必要が出てくる場合があります。
- 租税公課
-
不動産を取得したときにかかる税金（不動産取得税・印紙税・登録免許税など）も経費にできます。
- 旅費・交通費
-
物件の内見や金融機関との打ち合わせなど、投資活動のために移動した際の費用です。
- 通信費
-
投資活動で使うスマホ代やインターネット代です。プライベートと兼用している場合は、使用割合分だけを経費として計上できます。
- 専門家報酬
-
税理士や司法書士など、専門家に支払う報酬です。
- 広告費・仲介手数料
-
入居者を募集するためにかかる広告費や、不動産会社への仲介手数料です。
修繕費と資本的支出の区別は、税務調査でも指摘されやすいポイントです。
原状回復を目的とした修繕は経費として一括計上できますが、間取り変更や設備の大幅なグレードアップなど資産価値を高める工事は「資本的支出」として減価償却が必要になります。
判断が難しい場合は、税理士に確認しましょう。
経費にできないもの
一方、以下の支出は経費として認められません。
- ローンの元本返済額
-
毎月の返済のうち「利息」部分だけが経費になります。「元本（借りたお金そのものを返す部分）」は、自分の資産（不動産）を増やしているだけとみなされるため、経費にはなりません。
- 土地の取得費用
-
建物と違い、土地は時間が経っても劣化しない（価値が減らない）と考えられているため、減価償却の対象外です。つまり、購入代金を経費として分割計上することはできません。
- スーツ・バッグなどの身だしなみ用品
-
「投資活動のために買った」と思っても、プライベートでも普通に使えるものとみなされるため、経費にはできません。
- 所得税・住民税
-
不動産投資と関係があるように感じても、これらは「個人の所得にかかる税金」であり、投資のための費用ではないため対象外です。
- 不動産関連の資格取得費用
-
宅建士などの資格を取っても、それは「個人のスキルアップ」とみなされ、今の投資活動に直接必要な費用とは判断されにくい傾向があります。
- ジムなどの健康維持費用
-
「体調管理も投資活動の一環」と考えたくなりますが、業務に直接必要な支出とは認められません。
「不動産投資のため」という理由をつければ、何でも経費になるわけではありません。あくまでも「不動産収入を得るために直接必要な支出」であるかどうかが判断基準です。
経費を無理に水増しすると税務調査で追徴課税を受けるリスクがあるため、適正な範囲での計上を心がけてください。
節税目的の不動産投資の注意点
節税効果がある一方、不動産投資には見落としがちなリスクが複数あります。特に節税を目的とする場合は、長期的な視点でシミュレーションすることが欠かせません。
高所得者のほうが効果を感じやすい
不動産投資の節税効果は、所得が高い方ほど大きくなります。理由は、所得税が累進課税（所得が増えるほど税率が段階的に上がる仕組み）だからです。
課税所得が695万円以下の所得税率は20%です。減価償却費100万円による節税効果は、所得税分で最大20万円、住民税10万円を合わせて約30万円にとどまります。
一方、課税所得が900万円超（年収目安1,200万円以上）になると税率が33%となり、同じ100万円の圧縮で合計43万円の節税が可能です。
課税所得が低い層は、節税効果より空室リスクや修繕費が収支に与えるインパクトのほうが大きくなりがちです。「節税のため」だけを理由に不動産投資を始めるのは、リスクが大きいでしょう。
デッドクロスの発生時にはキャッシュが減る
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。この状態になると、実際の手元資金（キャッシュ）は減っているのに、帳簿上の利益が増えて税金だけが増えるという事態が発生します。
| 項目 | 経費計上 | キャッシュ | 年数経過とともに |
|---|---|---|---|
| 減価償却費 | できる | 支出なし | 減少→耐用年数後はゼロ |
| ローン元金返済 | できない | 毎月支出 | （元利均等の場合）元金割合が増加 |
具体的な数字で見てみましょう。建物価格2,000万円・木造・法定耐用年数22年の物件を取得し、年間減価償却費は約92万円とします。
ローンの元金返済は当初年間約60～70万円程度ですが、返済が進むにつれ利息が減り元金部分の割合が増えていきます。
22年後に減価償却が終了すると減価償却費がゼロになる一方、ローン元金返済は継続するため、一気にデッドクロスが顕在化します。
この状態で空室が重なると、帳簿上は黒字なのに手元資金がマイナスという事態になり、最悪の場合は黒字倒産のリスクもあります。
購入前に長期キャッシュフロー計算を行い、デッドクロスが発生するタイミングと規模を把握しておくことが重要です。
売却時には譲渡所得税・住民税が発生する可能性がある
物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得税（所得税と住民税の総称）が課されます。減価償却費を多く計上するほど、売却時の税負担が増えるという点に注意が必要です。
具体的に、売却益（譲渡所得）の計算式は以下のとおりです。
つまり、減価償却費を積み上げるほど取得費が下がり、売却時の課税対象となる利益が大きくなります。税率は保有期間によって大きく変わります。
| 保有期間（売却年の１月１日時点で判定） | 税率（合計） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
出口戦略を考えるなら、5年超の長期保有が基本です。節税目的で取得した物件を短期で売却すると、約40%の高税率が適用されるため、負担に感じやすいでしょう。
譲渡所得税の計算方法については「不動産投資にかかる税金をすべて紹介！節税方法やシミュレーション事例を紹介」をご覧ください。
数千万円の借金リスクを背負う
節税効果を最大化しようとすると、ローンを組んで物件を取得するケースがほとんどです。一般的な投資用物件では、数千万円から1億円超の借入が必要になります。
レバレッジ効果を生かせる反面、借金には以下のリスクが常に伴います。
- 空室リスク
-
入居者が決まらず家賃収入がゼロになっても、ローンの返済は待ってくれません。収入がないのに支払いだけは続く、という状態になります。
- 金利上昇リスク
-
変動金利でローンを組んでいる場合、市場の金利が上がると、それに連動して毎月の返済額も増えてしまいます。
- 残債割れリスク
-
物件の価値が下がってしまい、「売った金額」より「ローンの残り」の方が大きくなってしまうと、売っても借金が残ってしまい、簡単には手放せなくなります。
- 精神的負担
-
数千万円という大きな借金を、数十年という長い期間背負い続けることになります。金額の大きさや期間の長さから、心理的なプレッシャーを感じる人も少なくありません。
年間の節税額が30～50万円であっても、数千万円の借金が生む生活上の制約とリスクとのバランスを冷静に判断する必要があります。
収益性・安全性を優先した上で、税メリットは「付随的な恩恵」と位置づける視点が重要です。
不動産投資の節税に向いている人とは
不動産投資による節税は万人向けではありません。効果を実感できる人とそうでない人には、明確な差があります。自分がどちらに当てはまるかを確認してみましょう。
実物不動産投資で節税すべき人
実物不動産投資の節税が本来の力を発揮するのは、次の条件に当てはまる方です。
課税所得が900万円以上の方
不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できるほか、減価償却費による経費計上の効果も大きくなるため、税率の高い層ほど節税メリットを実感しやすい傾向があります。
５年以上の長期保有ができる方
不動産売却時の税率は、保有期間5年以下(短期譲渡所得)だと約39%、5年超(長期譲渡所得)だと約20%と大きく変わります。長期保有であれば、節税効果と売却時の税負担のバランスが取りやすくなる傾向があります。
数千万円のローンに経済的・精神的な耐性がある方
不動産投資では、年数の経過とともに減価償却費が減りローン元本の割合が増える「デッドクロス」が起こることがあります。この状態に空室が重なると、収入がないまま返済だけが続く可能性もあるため、それに耐えられる資金力と覚悟が求められます。
相続対策も視野に入れている方
不動産は現金に比べて相続税評価額が実勢価格より低くなる傾向があり、評価額の圧縮効果が期待できます。特に5年超の長期保有物件では、この効果がより安定して見込みやすいとされています。
不動産投資の節税に向いていない人とは
課税所得が900万円以下の方
適用される税率が低いため、節税額がローンリスクに見合わないケースが多くなります。年間20〜30万円程度の節税のために、数千万円の借金を負うのは合理的ではない場合が多いです。
少額から・借金なしで始めたい方
実物不動産投資は数千万円規模の借入が前提となる上、空室対応・修繕管理・確定申告など一定の手間も生じるため、少額運用や無借金投資を望む方には特性がミスマッチです。
節税のみを目的にしている方
デッドクロスや売却時の譲渡所得税まで考慮すると、長期的には節税メリットが相殺される可能性があります。
「保有中に節税できても、売却時に課税される」という構造は、節税の「先送り」にすぎない面があることを忘れてはなりません。節税はあくまで副次的なメリットと捉え、収益性・安全性を主軸に置いた判断が重要です。
節税より「資産拡大」を優先すべき理由
節税は投資の副次的なメリットであり、目的ではありません。税金を圧縮することに意識が向きすぎると、本来の目標である「資産を増やす」という視点が失われます。
節税額より手取りの利回りが大事
節税目的の不動産投資で得られる節税額は、年間30～50万円程度が一般的です。
一方、そのために数千万円の借金を抱え、デッドクロスや売却時の課税リスクまで背負うことを考えると、純粋な「手取りの利回り」で投資を評価する視点が重要です。
例えば、3,000万円の物件を取得して年間40万円を節税できても、空室が3カ月続けばその節税額は吹き飛びます。変動金利が1%上昇すれば、返済負担が年間数十万円増加するケースも考えられるでしょう。
また、節税には「課税の繰り延べ」にすぎない側面があります。保有中に圧縮できた税額は、売却時の譲渡所得税として後払いになるからです。
本当に手元に残る資産を増やすなら、節税効果に頼らず純粋な利回りで収益を得る仕組みを選ぶことが、長期的な資産拡大への近道です。
不動産クラウドファンディングという選択肢
実物不動産投資の節税メリットを受けにくい方、またはローンを抱えずに不動産の収益を享受したい方に向いているのが、不動産クラウドファンディングです。
重要な注意点として、不動産クラウドファンディングでは損益通算による節税はできません。分配金は「雑所得」として扱われ、20.42%が源泉徴収された状態で入金されます。
節税ではなく、純粋な資産運用手段として活用するサービスです。実物不動産投資と比較したときの主な違いは以下の通りです。
| 比較項目 | 実物不動産投資 | 不動産クラウドファンディング |
|---|---|---|
| 最低投資額 | 数百万円～（自己資金） | 10万円～ |
| ローン | 必要（数千万円～） | 不要 |
| 管理の手間 | 空室対応・修繕など | 不要（プロに一任） |
| 損益通算による節税 | できる | できない |
| 元本保証 | なし | なし（優先劣後方式で一定保護） |
不動産クラウドファンディングの仕組み・利回り・リスクの詳細については、「【初心者向け】不動産クラウドファンディングについて徹底解説」をご覧ください。
不動産クラウドファンディングにかかる税金などについては、「不動産クラウドファンディングにかかる税金・申告の疑問を徹底解説」をご覧ください。
不動産クラウドファンディング【Jointo α】とは
不動産クラウドファンディングの中でも、あなぶき興産が運営するJointo α（ジョイントアルファ）は、創業60年以上・東証スタンダード市場上場企業の財務基盤と不動産開発・管理の専門知識を強みとするサービスです。
10万円から始められ、ローン不要・管理不要で不動産投資を体験できます。Jointo αの特徴・運用実績については、「【2026年上半期】Jointo α投資実績レポート」をご覧ください。
まとめ
不動産投資の節税は、「減価償却」と「損益通算」の組み合わせによって実現します。ただし、課税所得によって得られる節税効果は異なり、デッドクロスや売却時の譲渡所得税といった落とし穴も存在します。
不動産投資における節税は、あくまで副次的なメリットです。本質は「手元に残る資産をいかに増やすか」にあります。
節税額だけを追いかけるのではなく、長期的なキャッシュフロー・出口戦略・リスク許容度を総合的に考慮した上で、自分に合った投資手段を選ぶことが重要です。
不動産投資にかかる税金の全体像を確認する
不動産投資の節税に関するよくある質問
